aventuras imobiliárias

[Local]

é como diz o elder.
No caso da venda de um bem de uma herança, adquirido depois de 1989, o valor de aquisição é:

o preço de compra é o menor entre:

- preço de compra corrigido dos coeficientes de desvalorização da moeda;
- VPT à data da compra corrigido dos coeficientes de desvalorização da moeda.

[pvg80713]

Só para informar que começam a haver sinais concretos de retoma no imobiliário...
Aqui em Cascais já se vem muitas casas a começar e até prédios.

[tommy]

Só para informar que começam a haver sinais concretos de retoma no imobiliário...
Aqui em Cascais já se vem muitas casas a começar e até prédios.

Caro pvg, chegaste a responder a este forista de outro fórum? Também estou interessado nas tuas ideias/respostas.

   

pvg80713 Escreveu:
    gervásio,
    os contratos tipo já trazem sitio para por os dados do fiador... pedes 2 meses à mesma...
    há quem não peça fiador e peça mais meses adiantados... também já fiz, pedi 6 meses e eles aceitaram....
    FDPC, a CGD é para esquecer..........são funcionários publicos burocratas. com eles não fazes isto. não te esqueças que eles estão habituados a durante dezenas de anos só eles emprestavam para imobiliário...
    os bancos com que trabalho não levantam metade dos problemas... e o pior problema que tive foi uma casa em que o emprestimo sofreu um aumento grande do spread e mesmo assim....... ainda se paga a si própria, à justa, mas paga...
    Durante tempos, pensei em ir para a Bola de Neve, uma casa, tres casas, nove casas.... Mas agora sinto-me cansado... e só quero ver os emprestimos desaparecerem..... e não me chatear mais....

Por acaso sigo alguns sites com imóveis como olx ou custojusto. Também já tinha pensado nesta ideia, mas tem alguns problemas que ainda não encontrei solução:

1- Se encontro T0/T1 a um preço mais acessível é depois difícil de os alugar a um preço superior ao da prestação+imi+condominio+seguro+mais uma margem tipo os 15% que falaste.
Por exemplo na simulação que fiz para um imóvel de 80k€ em que entrei com 30k€, peço 50k€ a 20 anos, eles propõe uma prestação média (a tx juro atuais) de 310€. Tx juro efectiva de 4,7%. É elevado, não sei se conseguiria cobrir tudo com a renda. É difícil de subir a renda num T0/T1 a não ser que seja mais para o mercado luxo/alta qualidade. Mas aí tb não os encontro a 80k€.

2- T2/T3 é mais fácil de subir qualquer coisa a renda. Mas um bom T2 (centro com garagem) vai logo para os 100k€, ou seja teria que pedir 70k€ e a 20 anos a prestação sobe para 430€...outra vez dificilmente dará para cobrir tudo com a renda.

3- Empréstimos a 100% então acho impossível...a 20 anos impossível. Talvez a 40 anos.

---

Depois tem os problemas de encontrar:
1- Boa procura (bons inquilinos)...normalmente ajuda ter imóveis de qualidade média/alta

2- Proteger o risco de vandalismo/pouco cuidado com o imóvel

[pvg80713]

tommy,

o que queres que eu responda ?

este é o segredo do negócio.

encontrar uma casa que valha 100, que o dono vende por 90... assim o banco empresta os 100% dos 90 porque ela vale 100...
depois arranjares inquilinos que te paguem 7 ou 8% ao ano......... eu já consegui....... meia duzia de vezes.........

riscos............ estás vivo ? é arriscado.

resolveres as perguntas dele é a arte do negócio........ queres que eu lhe procure a casa ?


aliás já falei até demais.........

[tommy]

tommy,

o que queres que eu responda ?

este é o segredo do negócio.

encontrar uma casa que valha 100, que o dono vende por 90... assim o banco empresta os 100% dos 90 porque ela vale 100...
depois arranjares inquilinos que te paguem 7 ou 8% ao ano......... eu já consegui....... meia duzia de vezes.........

riscos............ estás vivo ? é arriscado.

resolveres as perguntas dele é a arte do negócio........ queres que eu lhe procure a casa ?


aliás já falei até demais.........

Não senhor, com esse post já respondeste a tudo   

Eu por acaso a minha ideia é um pouco diferente da tua (e do outro utilizador) ... eu procuro mais coisas por recuperar e depois voltar a vender. Mas se ninguém quiser comprar, posso sempre arrendar 

Posso dizer que a 1ª experiência foi basicamente o seguinte:
Pediam 88k, e reduzi para 85k através da negociação. Depois investi 4,5k em obras e basicamente tive propostas de 100k. (Acabei por vender a um familiar que quis mesmo ficar com o imóvel. Não foi um mega negócio, mas tb não correu extraordinariamente mal digo eu.

Era um T1 com estacionamento e vista mar num centro de uma média cidade.
Vamos lá ver se consigo repetir, mas tentando obter pelo menos 20% (brutos).

[pvg80713]

tommy,
uma solução plenamente válida.... aliás no fundo é o que eu faço...... embora por vezes uma pintadela chegue, por vezes é preciso mais...
abraço

[555]

tommy,

o que queres que eu responda ?

este é o segredo do negócio.

encontrar uma casa que valha 100, que o dono vende por 90... assim o banco empresta os 100% dos 90 porque ela vale 100...
depois arranjares inquilinos que te paguem 7 ou 8% ao ano......... eu já consegui....... meia duzia de vezes.........

riscos............ estás vivo ? é arriscado.

resolveres as perguntas dele é a arte do negócio........ queres que eu lhe procure a casa ?


aliás já falei até demais.........

Não senhor, com esse post já respondeste a tudo   

Eu por acaso a minha ideia é um pouco diferente da tua (e do outro utilizador) ... eu procuro mais coisas por recuperar e depois voltar a vender. Mas se ninguém quiser comprar, posso sempre arrendar 

Posso dizer que a 1ª experiência foi basicamente o seguinte:
Pediam 88k, e reduzi para 85k através da negociação. Depois investi 4,5k em obras e basicamente tive propostas de 100k. (Acabei por vender a um familiar que quis mesmo ficar com o imóvel. Não foi um mega negócio, mas tb não correu extraordinariamente mal digo eu.

Era um T1 com estacionamento e vista mar num centro de uma média cidade.
Vamos lá ver se consigo repetir, mas tentando obter pelo menos 20% (brutos).

Vendeste pelos 100k ou por mais ao teu familiar?

[tommy]

Por menos. Sou um coração mole.
E burro porque declarei tudo e paguei respectivos impostos.

Ando a dar de mamar aos lark's e zenith's deste país.
Ou dito de outra forma para o Inc não ficar chateado: ando a dar de comer a parasitas. 

[Incognitus]

Por menos. Sou um coração mole.
E burro porque declarei tudo e paguei respectivos impostos.

Ando a dar de mamar aos lark's e zenith's deste país.
Ou dito de outra forma para o Inc não ficar chateado: ando a dar de comer a parasitas. 

Penso que nem o Lark nem o Zenith são funcionários públicos. É apenas uma questão de ideologia, tommy. E o Zenith embora defenda certas posições consegue ser razoável. Ou seja, vê a possibilidade de ser de outra forma.

[Local]

Então os funcionário públicos são parasitas?

[Elder]

Por menos. Sou um coração mole.
E burro porque declarei tudo e paguei respectivos impostos.

Ando a dar de mamar aos lark's e zenith's deste país.
Ou dito de outra forma para o Inc não ficar chateado: ando a dar de comer a parasitas. 

É impressão minha ou trabalhaste para aquecer nesse negócio?!?! 

<100k - 85k - 4.5k obras - IMT da compra - IRS da mais-valia - IS da compra - custo da escritura = >zero?!?!?   

[tommy]

Então os funcionário públicos são parasitas?

100% da despesa do estado é para financiar ordenados a funcionários públicos? Desconhecia

Mas objectivamente o estado é um empregador que não baseia as suas decisões em nome do mérito/desempenho/competência. Logo diz-me tu se achas que existe algum funcionário público que não mereça (ou faça por merecer) o seu posto de trabalho. Mas admito que o problema não seja desses, mas sim de quem criou um sistema sem incentivos ou objectivos remunerados. (regra geral)

[Incognitus]

Então os funcionário públicos são parasitas?

Também não, mas o tommy é extremo naquilo que diz.

Na realidade mesmo neste sistema há poucos parasitas. Uns quantos na cultura, alguns pendurados no RSI injustamente, alguns funcionários públicos e nomeados políticos, etc. No total serão menos de 100,000 pessoas em Portugal. 1% da população, 2% da população activa, se tanto.

Mas volte-se ao imobiliário.

[tommy]

Por menos. Sou um coração mole.
E burro porque declarei tudo e paguei respectivos impostos.

Ando a dar de mamar aos lark's e zenith's deste país.
Ou dito de outra forma para o Inc não ficar chateado: ando a dar de comer a parasitas. 

É impressão minha ou trabalhaste para aquecer nesse negócio?!?! 

<100k - 85k - IMT da compra - IRS da mais-valia - IS da compra - custo da escritura = >zero?!?!?   

Há um lapso por omissão da minha parte aí, porque os 85k já foi com impostos de compra + escritura.

Mas sim ganhei muito muito pouco, porque acabou por ser uma coisa familiar. A ideia também era ver se há potencial para eu explorar este negócio mais alguma vez, ou ficava-me por aquele e não fazia mais nenhum.

[555]

Por menos. Sou um coração mole.
E burro porque declarei tudo e paguei respectivos impostos.

Ando a dar de mamar aos lark's e zenith's deste país.
Ou dito de outra forma para o Inc não ficar chateado: ando a dar de comer a parasitas. 

Ganhaste 4 ou 5% entao.
Ha de facto bons negocios no imobiliario. A maior parte estao escondidos pelas agencias. Se um vendedor que venda bem note que um cliente anda ali para o negocio vai tentar enfiar as casas com menos valor de mercado, e apresenta o refugo, porque as de valor ele sabe que estao vendidas. É. Como expor sardinhas com 3 dias e ter as frescas debaixo da bancada.
A ideia é ter um amigo, conhecido ou do genero e mete-lo no negocio e dar-lhe uma percentagem do lucro. Existe uma situacao win win com o vendedor a receber o dele e fora do risco e a mais valia (probabilistica) para o comprador. Ainda assim creio nao estarmos nesse ponto de abundancia. O volume de vendas está na qualidade, as pessoas estao menos impulsivas e sabem o que querem. Comprar uma toca por 100 e vende-la por 120 aida leva o seu tempo medio de venda, que neste momento nao sei bem qual é para esse mercado. Se uma pessoa se atirar para casas com caracteristicas positivas diminui o tempo da brasa na mao, casas com pormenores unicos ou pouco comuns para alem de 4 paredes. Nunca esquecer é as 3 regras mais importantes no imobiliario: localizacao, localizacao e claro, localizacao. O mercado actualmente está bom para o intervalo dos 300-700 mil, comprando bem e as oportunidades andam aí. Ficar com uma casa por 6 meses para ganhar 5000, nao é para todos, o lucro potencial diluido no tempo e a exposicao a esse segmento de mercado aumenta demasiado o risco.
Lembrem-se que para o mercado dos 100k, por cada venda feita, ha 200 para sair na bancada que ficam ao sol. A oferta é enorme e a procura baixa, relativamente á oferta claro.

[tommy]

Priapus, eu percebo a tua argumentação mas lembra-te que nem todos têm o capital para atacar imóveis de 300k...para mim por exemplo é completamente irreal, nem pedindo emprestado, nem coisa alguma. Eu tenho mesmo de começar por baixo, comprando imóveis bem baratos a precisar de remodelação. E tentar subir a minha mais valia para valores mais interessantes.

Mas é extremamente difícil  e há sempre risco.

[tommy]

Lisboa, Cascais, Oeiras e Porto são as zonas do país onde os preços médios das casas atingiram os valores mais altos do mercado. A análise, por freguesia, mostra ainda que o interesse dos estrangeiros direcionou a valorização dos imóveis para determinados locais, e é onde hoje se regista maior pressão destes clientes, com poder de compra, que se encontram também os preços mais elevados por metro quadrado.

Na capital, é na freguesia de Santo António, que inclui entre outras as Amoreiras, a Rua Castilho ou a Avenida da Liberdade, que se pratica o metro quadrado mais elevado do país. Uma casa do segmento de luxo com 150 m2 custa pouco acima de um milhão e na gama média €580 mil. Números do SIR (Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário, empresa independente orientada para os profissionais do sector) mostram ainda que, no top3 do ranking dos imóveis da gama média mais caros em Lisboa, se encontra a freguesia da Misericórdia (onde se localizam o Chiado e a Estrela) e as Avenidas Novas, onde o metro quadrado da gama média é de €3588 mas a gama alta dispara para os €6800. A freguesia de Santa Maria Maior (Sé, Castelo, entre outros bairros) já ultrapassa a do Parque das Nações, e ocupam respetivamente quarta e quinta posições.

http://expresso.sapo.pt/economia/imobiliario-em-alta-veja-as-zonas-de-portugal-onde-as-casas-sao-mais-caras=f920415

A Portugal Sotheby’s International Realty, na sua vertente residencial, registou o melhor ano de sempre em 2014, com um crescimento de 48% no volume de negócios face ao ano anterior, para 185 milhões de euros.

Os números da atividade da imobiliária dedicada ao segmento de luxo, que se traduz na comercialização de casas com valores superiores a 500 mil euros, foram revelados hoje num almoço com jornalistas pelo diretor-geral da empresa em Portugal, Gustavo Soares.

Presente em Portugal desde 2007, a agência imobiliária realizou no ano passado a venda de 212 imóveis, com um aumento do valor médio pago pelos compradores de 9%, para 870 mil euros, revelou também o mesmo responsável.

De acordo com Gustavo Soares, em 2014 deu-se um aumento na proporção de clientes estrangeiros da empresa face aos portugueses, com os primeiros a representarem 66% do volume de negócios total, quando no ano anterior esse peso tinha sido de 50%.

Ainda no ano passado, o maior número de clientes da agência foram os franceses (29% do total de clientes estrangeiros), seguidos pelos brasileiros (17%), com destaque também para os ingleses (14%).

Quanto aos valores gastos em aquisições, são os angolanos e os chineses que tomam a dianteira entre os clientes da Portugal Sotheby’s International Realty, com valores médios de aquisição de 1,8 milhões e 1,5 milhões de euros, respetivamente. Seguem-se os ingleses com uma média de 1,2 milhões de euros por compra.

No entanto, apesar de no caso dos compradores chineses as transações terem geralmente o objetivo de investimento, Gustavo Soares indicou que estes negócios “não tiveram nada a ver com os ‘vistos gold’”, área da qual a empresa se tem mantido afastada.

Quanto ao ano de 2015, o objetivo da Portugal Sotheby’s International Realty é “duplicar a operação”, o que se vai traduzir também no aumento do número de escritórios e de trabalhadores, tal como na especialização em novas áreas.

No que respeita aos escritórios, o diretor-geral disse que a empresa prevê abrir o primeiro espaço no Porto “até ao próximo verão”, sendo que até ao final deste ano deverá inaugurar também um segundo escritório em Lisboa.

Já o número de trabalhadores deverá passar dos “cerca de 100” que se registavam no final de 2014, quando aumentou em 50%, para um total de 180 no fim de 2015, acrescentou Gustavo Soares, adiantando ainda que a empresa pretende avançar com um projeto-piloto para a criação de uma área de operações especializada em obra nova.

“O objetivo é termos pessoal dedicado a ajudar o promotor [de novas habitações] em todo o processo de comercialização e colocação no mercado”, indicou.

De acordo com o mesmo responsável, o segmento do luxo em Portugal também foi afetado pela crise imobiliária, com uma descida “de cerca de 60% no número de transações entre 2007 e 2012”, superior à quebra do mercado global que foi “de cerca de 57%”.

“É um mito urbano quando dizem que o luxo resiste a tudo”, comentou.

No entanto, entre 2012 e 2013, o diretor-geral afirma que este nicho de mercado voltou a recuperar, começando “a surgir a apetência para o luxo”, uma vez que “o ambiente propiciador do negócio melhorou, incluindo o crédito”.

http://oje.pt/venda-de-imobiliario-de-luxo-em-portugal-cresceu-48-em-2014/

[Tridion]

O imobiliário só é interessante porque o banco empresta o capital e quem investe vê onde gastou o dinheiro. O exacto oposto dos bens mobiliários. É mais confortável....

Contudo, casas recebidas de heranças ou quem tenha uma empresa/conhecimento de construção civil pode realmente fazer grandes negócios.

Para quem tem muitos activos pode ser interessante diversificar.

Para quem tem poucos recursos, não acho que seja um grande compromisso entre risco/retorno.

[Deus Menor]

Para quem tem poucos recursos, não acho que seja um grande compromisso entre risco/retorno.

Precisamente.

Histórias de sucesso são excepções e não regra.

[pvg80713]

Para quem tem poucos recursos, não acho que seja um grande compromisso entre risco/retorno.

Precisamente.

Histórias de sucesso são excepções e não regra.

concordo que é preciso ter algum estofo financeiro... sim, se não o tiveres, o Banco não te empresta nada... e provávelmente em situação nenhuma.

mas para que conste e neste fórum, eu e o Tranquilo, não nos temos dado mal. Penso que o Local também tem feito umas coisas.

não é para todos, e a conjuntura não ajuda nada... é tudo a prazos longos...

não é uma solução miraculosa...

relembro que o objectivo deste tópico foi uma aventura minha.......

já agora....... faltaram fazer muitas coisas... lembram-se que ficaram fechados mais de 200m2 na cave? Já abri uma porta para lá... ainda não serve para nada, mas para um potencial comprador pode ter valor... a minha mulher a primeira coisa que lá quer fazer é uma lavandaria... para facilitar as mudanças no Verão...
e faltou concluir o sonho do elevador.... e vai demorar muitos anos a concretizar... o buraco pelo menos agora é bem visivel da cave.

tommy, não percebi o seu comentário acima... penso que não era para mim. eu pelo menos nesta aventura, dei muito trabalho a muitas pessoas e paguei muitos impostos........