Problema com imobiliária ... vale a pena fazer queixa?

[Messiah]

Estou com um problema que se possível alguém souber me ajudar.

Eu andava a ver uns imóveis e a semana passada fiz a oferta por um, abaixo do preço que era pedido.

No dia seguinte, a imobiliária telefonou-me a marcar reunião para encontramos e assinar a reserva e entrega do cheque.

Obviamente fiquei a pensar que a proposta tinha sido mais que aceite.

Liga-me ela ontem a dizer que tinha havido outra proposta por parte de uma agência concorrente, e que só se eu cobrisse a outra é que seria aceite.

Ora, achei isto muito estranho, porque quando existe pedido de cheque existe logo a reserva.

Adicionalmente, desconfiei que ela ou o proprietário estavam a fazer bluff para ver se eu subia a parada.

Ora eu conheço a pessoa que está na agência concorrente, e perguntei se havia propostas em cima da mesa ao que ela me disse que não, não havia nada logo confirmei a minah suposição (não existe motivo desta parte mentir).

Reiterei que a minha proposta se mantinha nos valores propostos e que não ia entrar em joguinhos de leilão.

Ora a minha pergunta é, se existe algum regulamento relativo à aceitação do cheque como proposta aceite ou se podem andar aqui a perder tempo para ver se pescam mais alguma coisa e ver se arranjam mais interessados.

As únicas coisas que consegui verificar foi o decreto lei nº 211/2004 de 20 Agosto com redacção dada pelo dec lei 69/2011 apenas a dizer que serve como fiel depositária.

Acham que vale apena entrar em contacto com o InCI ou assim?

[kitano]

Mas tu entregaste o cheque?

Tinha ideia que só deixavas o cheque com a assinatura de um contrato promessa compra e venda.

No entanto lembro-me agora que, penso que na remax, eles pedem um cheque para poderes fazer uma proposta. Só para terem a certeza que a proposta é séria, depois o vendedor pode ou não aceitar a proposta.

[Messiah]

sim entreguei.

Estive a pesquisaar e isto pelos vistos é um "cheque-caução" para apresentação de proposta.

Lá que ela está de má fé está porque sei que não existe outra proposta, devem estar a empatar para ver se surge algo.

[kitano]

No entanto podes estar descansado porque se não aceitam a proposta não tocam no cheque. Deste algum limite para aceitação da proposta? Com um limite eles ficam mais apertados...

[deMelo]

Entregaste um cheque sem papel de retorno? a dizer porque motivos entregavas o cheque?

[Messiah]

Entregaste um cheque sem papel de retorno? a dizer porque motivos entregavas o cheque?

Tem aquele formulário de valor de reserva, que é para a proposta.

A minha pergunta é se a aceitação do cheque significava aceitação da proposta por parte do proprietário e se agora podia por-se "ahh afinal quero X+Y em vez de X"

Mas o kitano já esclareceu... é um cheque caução e em nada obriga o proprietário a aceitar.

O que me tá a irritar e estarem ali a empatar... nem dizem nem sim nem não. Parece que estão a querer ganhar tempo a ver se aparece algo melhor.

Sei que não existe proposta nenhuma seja da imobiliária seja da outra corrente.

Por isso acho que estão a fazer bluff a ver se me fazem subir a parada.

[Automek]

Mas se achas que é bluf eu estou com o Kitano. Diz-lhe que a proposta é válida até amanhã ou depois e que vais lá buscar o cheque caso não aceitem.

[deMelo]

Sem teorias....

A imobiliária pede-te o cheque para poder mostrar ao cliente deles (que não és tu), que têm uma proposta firme.

O cliente está a pensar no que há-de fazer, porque fizeste uma proposta abaixo do que eles pediam....

Entretanto o gajo da imobiliária para te poder dizer alguma coisa, diz.... "ah e tal, há aqui outra proposta"...

Tudo bem. Define um timing.... para teres uma resposta.

[Thorn Gilts]

Estou com um problema que se possível alguém souber me ajudar.

Eu andava a ver uns imóveis e a semana passada fiz a oferta por um, abaixo do preço que era pedido.

No dia seguinte, a imobiliária telefonou-me a marcar reunião para encontramos e assinar a reserva e entrega do cheque.

Obviamente fiquei a pensar que a proposta tinha sido mais que aceite.

Liga-me ela ontem a dizer que tinha havido outra proposta por parte de uma agência concorrente, e que só se eu cobrisse a outra é que seria aceite.

Ora, achei isto muito estranho, porque quando existe pedido de cheque existe logo a reserva.

Adicionalmente, desconfiei que ela ou o proprietário estavam a fazer bluff para ver se eu subia a parada.

Ora eu conheço a pessoa que está na agência concorrente, e perguntei se havia propostas em cima da mesa ao que ela me disse que não, não havia nada logo confirmei a minah suposição (não existe motivo desta parte mentir).

Reiterei que a minha proposta se mantinha nos valores propostos e que não ia entrar em joguinhos de leilão.

Ora a minha pergunta é, se existe algum regulamento relativo à aceitação do cheque como proposta aceite ou se podem andar aqui a perder tempo para ver se pescam mais alguma coisa e ver se arranjam mais interessados.

As únicas coisas que consegui verificar foi o decreto lei nº 211/2004 de 20 Agosto com redacção dada pelo dec lei 69/2011 apenas a dizer que serve como fiel depositária.

Acham que vale apena entrar em contacto com o InCI ou assim?

Se entregaste o cheque e fizeste contrato que se tratava de cheque sinal, se eles não venderem tens direito ao sinal em dobro (decorrer da lei). Isso de cheques de reserva não existe... O único senão... é eles eventualmente não levantaram o cheque...

Na verdade, pessoas dessas, já nem fazia negocio.

Vai lá amanha pede o cheque... Diz que encontraste uma casa a um preço melhor.

Hoje poupei 15% numa encomenda, porque agradeci ao tipo (que já antes me tinha fornecido) a dizer que encontrei um preço mais baixo (o que era verdade , mas de qualidade ligeiramente inferior).  Em meia-hora desceu o preço 15%. Preço que já o ano passado eu tinha esmagado.

[Thorn Gilts]

Face ao incumprimento definitivo do contrato (verbal ou escrito) por parte do promitente vendedor - como é o caso - assiste ao promitente comprador o direito à resolução do contrato (deixar de fazer negocio) e à restituição do sinal em dobro.

Ou seja, deves assentar a tua queixa na resolução do contrato por incumprimento do promitente vendedor (que já não quer vender) e pedir a restituição do sinal em dobro (cfr., salvo erro, o art.º 442.º, n.º 2 do Código Civil).

Tens é dois problemas:

1- Provar que fizeste um contrato promessa de compra e venda (nem que verbal) dando de sinal o valor entregue por meio de um cheque. Embora, salvo erro, o contrato tem de ser formal, sendo essa forma um documento particular subscrito pelas partes ou escritura pública....

2- Provar que fizeste isso com o proprietário da casa, já que na verdade entregaste o cheque à imobiliária.

Podes meter a acção nos Julgados de Paz e pagas 35€ à cabeça e mais 35€ se perderes. Se ganhares restituem os 35€ pagos inicialmente; mas julgo que não ganharas senão tiveres um contrato promessa de compra e venda.

É uma acção simples e não necessitas de advogado.

[Thorn Gilts]

Artigo 442.º - Sinal  menu
1. Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.
2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
3. Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º; se o contraente não faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no número anterior, pode a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808.º
4. Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.
(Redacção do Decreto-Lei nº 379/86, de 11-11)

http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?ficha=401&artigo_id=&nid=775&pagina=5&tabela=leis&nversao=&so_miolo=

[Thorn Gilts]

Artigo 830.º
(Contrato-promessa)
1 - Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2 - Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3 - O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do artigo 410.º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437.º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
4 - Tratando-se de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do artigo 721.º, a faculdade de expurgar hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode aquele, caso a extinção de tal garantia não preceda a mencionada transmissão ou constituição, ou não coincida com esta, requerer, para efeito da expurgação, que a sentença referida no n.º 1 condene também o promitente faltoso a entregar-lhe o montante do débito garantido, ou o valor nele correspondente à fracção do edifício ou do direito objecto do contrato, e dos juros respectivos, vencidos e vincendos, até pagamento integral.
5 - No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.

http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?ficha=801&artigo_id=&nid=775&pagina=9&tabela=leis&nversao=&so_miolo=

[Messiah]

Foi o q eu fiz.

Nao lhes disse que achava que era bluff nem que sabia que era bluff.

Dei até quarta feira para dizer sim ou sopas. Se ele realmente tiveesse uma propota ja tinha dito nao.

Entretanto deixei uma "cookie" a dizer que estava envolvido numa epresa de imobiliária com mais de 40 imóveis em portfolio e que andamos a procura de empreiteiros para orçamentos em remodelação (e é verdade) e do que vimos deste imóvel, tem bons acabamentos e com bons materiais.

Por isso deixei a cookie de, é preferível ganhar um possível cliente para outras obras do que estar aqui a pensar em meia dúzia de euros (e isto é verdade estou itneressado e gostei dos acabamentos para outras obras)... mas ele é que sabe.

[Messiah]

Thorn

Do qe me pareceu não podemos usar o CC mas sim o decreto lei que regula as mediadoras. Existe um acordão qualquer relativamente a isto e transcrevo para aqui, onde a mediadora, pode servir como fiel depositário sem que haja realmente contrato promessa.

Chama-se contrato de depósito, gratuito, regulado no Codigo Civil, e que vem plasmado no decreto-lei que regula a actividade da mediação imobiliária (DL 211/2004 alterado para um mais recente)

Artigo 17.º
Recebimento de quantias
1 - Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias que lhe sejam confiadas, nessa qualidade, antes da celebração do negócio ou da promessa do negócio visado com o exercício da mediação.
2 - As empresas de mediação são obrigadas, até à celebração da promessa do negócio ou, não havendo lugar a esta, do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, a restituir, a quem as prestou, as quantias mencionadas no número anterior.
3 - As empresas de mediação estão obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas.
4 - É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.
5 - O depósito efectuado nos termos do n.º 1 é gratuito, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as disposições previstas no Código Civil para o contrato de depósito.

Parece.me que nao da para seguir por essa via ... o que assinei foi um contrato de reserva que não incumbe o proprietário de obrigação.

Pelo qe o kitano disse, isto é pratica comum nas Remax e Century's etc

[Thorn Gilts]

Thorn

Do qe me pareceu não podemos usar o CC mas sim o decreto lei que regula as mediadoras. Existe um acordão qualquer relativamente a isto e transcrevo para aqui, onde a mediadora, pode servir como fiel depositário sem que haja realmente contrato promessa.

Chama-se contrato de depósito, gratuito, regulado no Codigo Civil, e que vem plasmado no decreto-lei que regula a actividade da mediação imobiliária (DL 211/2004 alterado para um mais recente)

Artigo 17.º
Recebimento de quantias
1 - Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias que lhe sejam confiadas, nessa qualidade, antes da celebração do negócio ou da promessa do negócio visado com o exercício da mediação.
2 - As empresas de mediação são obrigadas, até à celebração da promessa do negócio ou, não havendo lugar a esta, do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, a restituir, a quem as prestou, as quantias mencionadas no número anterior.
3 - As empresas de mediação estão obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas.
4 - É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.
5 - O depósito efectuado nos termos do n.º 1 é gratuito, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as disposições previstas no Código Civil para o contrato de depósito.

Parece.me que nao da para seguir por essa via ... o que assinei foi um contrato de reserva que não incumbe o proprietário de obrigação.

Pelo qe o kitano disse, isto é pratica comum nas Remax e Century's etc

A lei da muitas voltas... ehhh

Se fosse comigo tinha duas soluções 1) ia la buscar o cheque e dizia-lhes que nem esse e nem outro qualquer negocio faria com eles - mas antes enviava uma carta registada a acusar de incumprimento e reservando ao direito de os demandar judicialmente - apenas para protecção ou 2) avança antes que eles abrissem o olho para tribunal (via julgados de paz)...

Vê-la se isto te ajuda..

I - A reserva de um imóvel com vista à futura celebração de um contrato-promessa de compra e venda constitui um contrato unilateral de venda, com preço de imobilização ou preço da promessa se o reservatário entregar desde logo para o efeito, ao reservante, uma quantia, estipulando-se que a mesma será imputada no sinal se o contrato-promessa bilateral for celebrado.
II - Se aquela promessa unilateral for reduzida a escrito, é válida, e, se não for celebrado o contrato-promessa bilateral, o reservante tem direito a apropriar-se da mesma como preço da imobilização.
III - Se aquela promessa unilateral não for reduzida a escrito, é nula, devendo a dita quantia ser restituída ao reservatário.

Acórdão nº 0007832 de Tribunal da Relação de Lisboa, 13 de Maio de 1999

Já é velho o acordão, mas penso que a lei não alterou. Cuidado com a o ponto II...

1. No contrato de mediação imobiliária, celebrado em regime de não exclusividade, o negócio pode ser realizado com o angariado, mas também com terceiro angariado por outra mediadora, ou até pelo própria parte contratante, nada impedindo que esta, simultaneamente possa negociar com outros, desde que observados os princípios da boa fé.
2. Não tendo sido obtida a celebração do negócio visado, excluído fica o direito à remuneração nos termos contratualmente acordados.
3. Tendo a angariada comunicado a sua disponibilidade para vir a celebrar o contrato promessa de compra e venda, mas estabelecendo condições, tal permite considerar que o desenvolvimento das negociações não era ainda de molde a autorizar uma total confiança na conclusão do contrato, em termos tais passíveis de gerarem o dever de indemnizar.
4. Para haver responsabilidade pré-contratual é necessária a existência do facto específico da criação de expectativa e confiança, no concerne à qual a rutura injustificada, manifestada através de um comportamento incoerente e contraditório, está em oposição com a boa-fé.
5. Sendo a dona do imóvel livre para o vender a outros, que não os interessados angariados pela mediadora, presente o acordo efetuado entre os angariados e a vendedora no qual se consignou a possibilidade de não vir a ser celebrado a promessa de compra e venda, estabelecendo-se as consequências, para tanto, nomeadamente quanto ao ressarcimento de danos que aos envolvidos pudessem assistir, não se pode concluir pela ilicitude da conduta da vendedora, em termos de responsabilidade pré-contratual.
6. Também não se verifica que a vendedora tenha extravasado, maxime, amplamente, o contexto em que podia exercer os seus direitos, contrariando os ditames da boa fé, configurando-se uma situação de abuso de direito.

Acordão do Tribunal da Relação de Lisboa 1187/11.2TBPDL.L1-7

I – Se o agente actua sem poderes e um terceiro de boa-fé acreditou na sua existência, o negócio é eficaz desde que essa confiança seja objectivamente justificada e o principal tenha contribuído para fundar a confiança do terceiro. Portanto, na representação aparente, o representante apresenta-se como tendo poderes para celebrar um determinado contrato.
II – A representação aparente não é exclusiva dos contratos de agência e pode ser aplicável a outros contratos de cooperação ou colaboração. A representação aparente pressupõe uma relação entre representante aparente e o representado aparente que mereça tutelar as expectativas de terceiros.
III - Esta relação não existe, à partida, na mediação imobiliária, já que se mostra incompatível com a natureza própria da actividade, com o distanciamento que a própria lei impõe às mediadoras imobiliárias.
IV - Enquanto o contrato de agência postula uma certa continuidade, constituindo-se para as relações duradouras, o contrato de mediação tem como elemento essencial, a promoção de certos e determinados negócios, cessando logo que os mesmos se concluam, como parece resultar do contrato outorgado entre as partes. Ao contrário do agente, que actua por conta do principal – “representando-o” economicamente -, o mediador age com imparcialidade, no interesse de ambos os contraentes, sem estar ligado a qualquer deles por relações de colaboração, de dependência ou de representação.
V - Se o terceiro culposamente acreditou na existência de poderes de representação, neste caso, a sua boa-fé não merece protecção, sendo de excluir o mandato aparente.
VI – A reserva de loja (em centro comercial) poderá ser encarada como que um pré-sinal, no âmbito das negociações preliminares, que se .forem interrompidas por acto culposo de um dos intervenientes podem dar lugar a indemnização para ressarcimento dos danos causados por esse comportamento culposo, nos termos do que dispõe o artigo 227 do Código Civil.
VII - Embora, em regra, as negociações preliminares não sejam vinculativas, podendo ser alteradas até à conclusão do negócio e gerando, em caso de ruptura, responsabilidade apenas quando houver abuso de direito, pode suceder que as partes queiram conferir autonomia ao acordo, que, assim, será gerador de recíprocos direitos e obrigações (v.g., quantia entregue como sinal e princípio de pagamento na reserva de prédio a prometer comprar e a comprar).
VIII - O DL. nº 446/85 de 25 de Outubro, na redacção dada pelo DL. nº 220/95 de 31 de Janeiro, que instituiu, em Portugal, o regime a que estão sujeitas as cláusulas contratuais gerais atravessa, longitudinalmente, todo o ordenamento jurídico português e é aplicável a todo o tipo de negócios em cujos contratos, singulares ou elaborados em forma de minuta, se incluam cláusulas contratuais gerais.
IX - A cláusula penal desempenha uma dupla função: uma função ressarcitória e uma função coercitiva. Por um lado, «visa constituir, em regra, um reforço (um agravamento) da indemnização devida pelo obrigado faltoso, uma sanção calculadamente superior à que resultaria da lei, para estimular de modo especial o devedor ao cumprimento. Por isso mesmo se lhe chama penal - cláusula penal - ou pena - pena convencional. Por outro lado, a cláusula penal visa amiudadas vezes facilitar, ao mesmo tempo, o cálculo da indemnização exigível.
X - A lei, para além do caso de cláusula penal usurária (artigo 1146º do Código Civil), exige a convenção das partes para o ressarcimento do dano excedente (artigo 811º nº 2) e só admite a sua redução equitativa quando se trate de cláusula penal manifestamente excessiva (artigo 812º nº 1), cumprindo ao devedor o ónus de alegar e provar os factos consubstanciadores da excessividade.
XI - Ainda que, em abstracto, a cláusula possa não se apresentar como manifestamente desproporcionada à luz do disposto na al. c) do artigo 19º do DL nº 446/85, de 25 de Outubro, tal não significa que não deva perspectivar-se a redução equitativa da mesma cláusula com base na previsão do artigo 812º do Código Civil.
XII - O poder referido pelo artigo 812º, constitui uma forma de controlar o exercício do direito à pena, impedindo actuações abusivas do credor. Ainda que ela haja sido estipulada em termos razoáveis, será abusivo, porque contrário à boa fé, exigir o cumprimento integral de uma pena que as circunstâncias presentes mostram ser manifestamente excessiva, em termos de ofender a equidade.

Acordão 3635/2007-6 do Tribunal da Relação de Lisboa

[Messiah]

obrigado.

vou olhar para isto a ver se faz enquadramento no acontecmento actual.

[Vector]

Dantes havia vendedores imobiliarios, hoje ja nao existem. Hoje denominam-se "consultores".
Tambem ja nao existem vendedores de automoveis.
A subida de estatuto é o veiculo para os abusos desse genero. Ja passei por algo parecido.

Se desistires do negocio, e se quiseres gozar um pouco com a situacao, diz que aceitas o preço, marca a reuniao ate á ultima da hora e nao apareças, diz que tiveste um furo e que no dia seguinte ou na proxima oportunidade estaras presente. Vai repetindo com outras desculpas ate desistirem. Assim tambem brincas com os espertalhoes.

[vdap]

Eu sem saber qual é a imobiliária quase que aposto que é a ERA.

Essa estratégia é tão típica.

[kitano]

Thorn, já estás novamente a ser belicoso.

Não há aqui contrato promessa compra e venda.
Estamos na fase de propostas e negociação.

Isso é prática comum, para evitar que os vendedores sejam enchidos de propostas vazias. É uma forma de dar seriedade à proposta.

Por outro lado se o cheque vinculasse alguma coisa, numa casa de 100.000 eur bastava alguém entregar um cheque e fazer uma proposta de 50.000 e ficava com a casa ou sei lá mais o quê.

Se estás a vender uma casa por 100.000 e alguém te faz uma proposta por um valor inferior, tu queres ter a certeza que é uma proposta séria e não apenas uma sondagem, antes de considerares.

A agência claramente está a fazer bluff, ou não. Para um imóvel de 100.000 pode ter uma proposta de 80.000 e outra de 90.000 e o comprador estar a tentar maximizar o preço antes de aceitar qualquer uma de valor inferior.

O comprador apenas tem que fixar um limite para a aceitação ou não da proposta, para obter uma decisão mais célere.

[Thorn Gilts]

Thorn, já estás novamente a ser belicoso.

Não há aqui contrato promessa compra e venda.
Estamos na fase de propostas e negociação.

Isso é prática comum, para evitar que os vendedores sejam enchidos de propostas vazias. É uma forma de dar seriedade à proposta.

Por outro lado se o cheque vinculasse alguma coisa, numa casa de 100.000 eur bastava alguém entregar um cheque e fazer uma proposta de 50.000 e ficava com a casa ou sei lá mais o quê.

Se estás a vender uma casa por 100.000 e alguém te faz uma proposta por um valor inferior, tu queres ter a certeza que é uma proposta séria e não apenas uma sondagem, antes de considerares.

A agência claramente está a fazer bluff, ou não. Para um imóvel de 100.000 pode ter uma proposta de 80.000 e outra de 90.000 e o comprador estar a tentar maximizar o preço antes de aceitar qualquer uma de valor inferior.

O comprador apenas tem que fixar um limite para a aceitação ou não da proposta, para obter uma decisão mais célere.

Kitano,

Apenas tentei ajudar o Messiah a perceber quais os seus direitos  e obrigações. É muito fácil nestes casos e estando mal informado, perder para a outra parte que, por viver disso, esta bem informada juridicamente.

Quanto ao que dizes, também não é bem assim. Na verdade, uma reserva (como a que foi feita) pode ser entendida como um crédito sinal, tudo depende de alguns aspectos (vê os acordãos acima). Aliás, mesmo em propostas unilaterais (que nem sei se é o caso) pode ser considerado crédito sinal, na medida em que o mesmo é aceite.

Aliás, mais importante do que saber quais os direitos, é de facto saber as obrigações, dai ter apresentado este acordão e sublinhado o ponto II.

I - A reserva de um imóvel com vista à futura celebração de um contrato-promessa de compra e venda constitui um contrato unilateral de venda, com preço de imobilização ou preço da promessa se o reservatário entregar desde logo para o efeito, ao reservante, uma quantia, estipulando-se que a mesma será imputada no sinal se o contrato-promessa bilateral for celebrado.
II - Se aquela promessa unilateral for reduzida a escrito, é válida, e, se não for celebrado o contrato-promessa bilateral, o reservante tem direito a apropriar-se da mesma como preço da imobilização.
III - Se aquela promessa unilateral não for reduzida a escrito, é nula, devendo a dita quantia ser restituída ao reservatário.

Kitano, penso que é preferível cobrir todas as hipóteses e ponderar sobre elas, do que esquecer de alguma coisa e perder o dinheiro. Compreendes o ponto II? Senão percebes, signfica que é necessário ter cuidado com a questão da desistência (pode não ser tão simples quanto parece e foi sugerido)... Tudo depende do contrato assinado, de datas, e tudo o demais. Na verdade, e esquecendo os princípios de boa-fé do Código Civil, a imobiliária pode engessar o dinheiro durante algum tempo enquanto faz uma tentativa de descoberta de melhores compradores (segurando o que já reservou) [o que é moralmente desonesto e diria ferido de legalidade - mas parece-me que pensas de forma diferente].

Sinceramente, entendo que as reservas são uma palhaçada e o que disseste não as justifica, pois há um claro desbalanceamento de recompensa/risco nas mesmas, pelas razões que acabei de apresentar. Ou será que sou o único a ver isso?

Se estás a vender uma casa por 100.000 e alguém te faz uma proposta por um valor inferior, tu queres ter a certeza que é uma proposta séria e não apenas uma sondagem, antes de considerares.

Isto é daquelas coisas que não faz sentido e é enviesado. Na tua óptica a descoberta de melhor comprador (o que defendeste acima) pode existir, mas a descoberta do melhor vendedor tu já queres afastar.

Eu entendo a reserva, na verdade como um sinal. Ou seja, quando de facto queres comprar e o outro quer vender a ti, mas precisa de tempo para produzir ou outra coisa qualquer, dai sinalizadas (e será o teu custo de arrependimento ao não comprar e do outro, em dobro, ao não te vender a coisa esperada). Por exemplo, se vou comprar uma maquina ou outra coisa qualquer que não esta pronta, sinalizo.

Ou então como uma pura reserva. Ou seja, se vou comprar uma coisa, mas só me interessa comprar daqui a X tempo então reservo, constituindo essa reserva um garantia e eventual compensação pela imobilização no caso de depois não cumprir a vontade de realizar o contrato de promessa de compra e venda..

A reserva não pode ser usada para a descoberta de preço pelo vendedor, contraria completamente o espírito.

Alias, juridicamente, no caso em apreço, era fácil vencer este caso, alegando apenas enriquecimento sem causa, já que a reserva, juridicamente, é a compensação pela imobilização, o que , como vemos, não aconteceu, já que o vendedor continua a ser  livre de procurar outros compradores a melhor preço.

Percebes isto Kitano? Ás vezes as coisas não são tão fáceis quanto parece e quando assim é o melhor é tentarmos cobrir todos os ângulos possíveis - não tem nada a ver com ser ou não belicista.