O que o Messiah fez foi um proposta ao imóvel.Ele tomou a decisão de apresentar um valor que lhe agradou sob o imóvel. Colocou esse valor por escrito e anexou um cheque.
O Vendedor pode nem ter conhecimento ainda desta proposta. Aqui a única coisa que se pode discutir é a atitude da imobiliária, se é ou não abusivo pedir um cheque.
A imobiliária não vai movimentar o cheque, e o Messiah não tem papel nenhum com a assinatura do vendedor nem da imobiliária. O ele tem é uma folha assinada por ele com a fotocópia do próprio cheque. :/
Pelo que disse o Messiah (ou eu entendi mal), ele celebrou um género de contrato de reserva. Se assim não foi o papel com a fotocopia do cheque não vale nada e certamente o pedido da imobiliária
tem outros propósitos que não o de servir tal valor como reserva (pois juridicamente não tem qualquer força). Logo muito criticável e que permite que o Messiah vá lá e peça o cheque sem consequências.
Como disse de inicio, o problema aqui esta em ter uma imobiliária no meio e não estar a tratar directamente com o vendedor, ou, melhor, o facto do negócio jurídico não estar a ser realizado com o vendedor é o problema. O que mais uma vez coloca a imobiliária numa posição, quanto a mim, nada ética na medida em que esta a pedir uma reserva que não é uma reserva (já que essa deve ser a favor do vendedor pela suposta imobilização).
Uma reserva, é como o nome diz, um acto de reservar (assegurar) algo a favor de quem a faz. Por exemplo, como acontece nas agências de viagem. Ou seja, é uma compensação pela imobilização do bem (do serviço) em caso de desistência, o que de alguma forma dá confiança juridico-economica a outra parte para "imobilizar" determinado bem/serviço a favor de terceiro, sem o poder vender.
Ora, o
Messiah falou em reserva, dai o meu raciocino ter sido assente nesse pressuposto. Senão foi uma reserva, mas uma outra coisa qualquer sem sentido e com propósitos diferentes, a discussão nem se coloca.
Caso seja reserva de facto (com contrato de reserva), algo que o Messiah pode, se quiser, esclarecer, então cuidado porque pode haver obrigações e direitos que tem de ser ponderados e acautelados, isto na minha modesta opinião. Nesse caso repito o que disse anteriormente:
Thorn, já estás novamente a ser belicoso.
Não há aqui contrato promessa compra e venda.
Estamos na fase de propostas e negociação.
Isso é prática comum, para evitar que os vendedores sejam enchidos de propostas vazias. É uma forma de dar seriedade à proposta.
Por outro lado se o cheque vinculasse alguma coisa, numa casa de 100.000 eur bastava alguém entregar um cheque e fazer uma proposta de 50.000 e ficava com a casa ou sei lá mais o quê.
Se estás a vender uma casa por 100.000 e alguém te faz uma proposta por um valor inferior, tu queres ter a certeza que é uma proposta séria e não apenas uma sondagem, antes de considerares.
A agência claramente está a fazer bluff, ou não. Para um imóvel de 100.000 pode ter uma proposta de 80.000 e outra de 90.000 e o comprador estar a tentar maximizar o preço antes de aceitar qualquer uma de valor inferior.
O comprador apenas tem que fixar um limite para a aceitação ou não da proposta, para obter uma decisão mais célere.
Kitano,
Apenas tentei ajudar o Messiah a perceber quais os seus direitos e obrigações. É muito fácil nestes casos e estando mal informado, perder para a outra parte que, por viver disso, esta bem informada juridicamente.
Quanto ao que dizes, também não é bem assim. Na verdade, uma reserva (como a que foi feita) pode ser entendida como um crédito sinal, tudo depende de alguns aspectos (vê os acordãos acima). Aliás, mesmo em propostas unilaterais (que nem sei se é o caso) pode ser considerado crédito sinal, na medida em que o mesmo é aceite.
Aliás, mais importante do que saber quais os direitos, é de facto saber as obrigações, dai ter apresentado este acordão e sublinhado o ponto II.
I - A reserva de um imóvel com vista à futura celebração de um contrato-promessa de compra e venda constitui um contrato unilateral de venda, com preço de imobilização ou preço da promessa se o reservatário entregar desde logo para o efeito, ao reservante, uma quantia, estipulando-se que a mesma será imputada no sinal se o contrato-promessa bilateral for celebrado.
II - Se aquela promessa unilateral for reduzida a escrito, é válida, e, se não for celebrado o contrato-promessa bilateral, o reservante tem direito a apropriar-se da mesma como preço da imobilização.
III - Se aquela promessa unilateral não for reduzida a escrito, é nula, devendo a dita quantia ser restituída ao reservatário.
Kitano, penso que é preferível cobrir todas as hipóteses e ponderar sobre elas, do que esquecer de alguma coisa e perder o dinheiro. Compreendes o ponto II? Senão percebes, signfica que é necessário ter cuidado com a questão da desistência (pode não ser tão simples quanto parece e foi sugerido)... Tudo depende do contrato assinado, de datas, e tudo o demais. Na verdade, e
esquecendo os princípios de boa-fé do Código Civil, a imobiliária pode engessar o dinheiro durante algum tempo enquanto f
az uma tentativa de descoberta de melhores compradores (segurando o que já reservou) [o que é moralmente desonesto e diria ferido de legalidade - mas parece-me que pensas de forma diferente].
Sinceramente, entendo que as reservas são uma palhaçada e o que disseste não as justifica, pois há um claro desbalanceamento de recompensa/risco nas mesmas, pelas razões que acabei de apresentar. Ou será que sou o único a ver isso?
Se estás a vender uma casa por 100.000 e alguém te faz uma proposta por um valor inferior, tu queres ter a certeza que é uma proposta séria e não apenas uma sondagem, antes de considerares.
Isto é daquelas coisas que não faz sentido e é enviesado. Na tua óptica a descoberta de melhor comprador (o que defendeste acima) pode existir, mas a descoberta do melhor vendedor tu já queres afastar.
Eu entendo a reserva, na verdade como um sinal. Ou seja, quando de facto queres comprar e o outro quer vender a ti, mas precisa de tempo para produzir ou outra coisa qualquer, dai sinalizadas (e será o teu custo de arrependimento ao não comprar e do outro, em dobro, ao não te vender a coisa esperada). Por exemplo, se vou comprar uma maquina ou outra coisa qualquer que não esta pronta, sinalizo.
Ou então como uma pura reserva. Ou seja, se vou comprar uma coisa, mas só me interessa comprar daqui a X tempo então reservo, constituindo essa reserva um garantia e eventual compensação
pela imobilização no caso de depois não cumprir a vontade de realizar o contrato de promessa de compra e venda..
A reserva não pode ser usada para a descoberta de preço pelo vendedor, contraria completamente o espírito.
Alias, juridicamente, no caso em apreço, era fácil vencer este caso, alegando apenas enriquecimento sem causa, já que a reserva, juridicamente, é a compensação pela imobilização, o que , como vemos, não aconteceu, já que o vendedor continua a ser livre de procurar outros compradores a melhor preço.
Percebes isto Kitano? Ás vezes as coisas não são tão fáceis quanto parece e quando assim é o melhor é tentarmos cobrir todos os ângulos possíveis - não tem nada a ver com ser ou não belicista.
